2026年2月25日，上海发布了被称为“沪七条”的房地产新政，旨在更好地满足居民的刚性和改善性住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。以下是“沪七条”的主要内容及其影响分析：
一、限购政策的调整
- 缩短非沪籍居民购房社保或个税年限
- 外环内购房：非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房时，所需缴纳社会保险或个人所得税的年限由原来的连续缴纳满3年及以上调整为满1年及以上。
- 外环外购房：非沪籍居民在连续缴纳社保或个税满1年及以上的情况下，可在全市范围内购房，不限套数。
- 符合条件的非沪籍居民可增购住房
- 在上海市缴纳社保或个税满3年及以上的非户籍居民家庭或成年单身人士，可在执行现有限购政策的基础上，在外环内增购1套住房。
- 居住证购房资格放宽
- 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在全市范围内限购1套住房，无需提供社保或个税缴纳证明。
二、公积金贷款政策的优化
- 提高公积金贷款最高额度
- 首套住房：公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元。
- 叠加政策：多子女家庭和购买绿色建筑的购房者，最高贷款额度可上浮35%，首套住房公积金贷款最高额度可达324万元。
- 第二套住房：公积金贷款额度也相应提高。
- 优化贷款套数认定
- 对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，若在上海市无住房或仅有1套住房且已结清公积金贷款，再次购房时可申请公积金贷款。
- 扩大多子女家庭购房支持范围
- 多子女家庭购买第二套住房时，公积金贷款额度可在最高贷款额度基础上上浮20%。
三、个人住房房产税政策的完善
- 支持居民置换改善需求
- 自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
- 若购房人未成年时已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，在新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
四、政策影响分析
- 降低购房门槛，激活需求
- 非沪籍居民：新政大幅降低了非沪籍居民的购房门槛，尤其是社保缴纳年限的缩短和居住证购房资格的放宽，将吸引更多长期在上海工作和生活的非户籍居民购房。
- 刚需和改善型需求：通过降低首付比例、提高公积金贷款额度等措施，刚需和改善型购房者将更容易获得贷款支持，从而加速购房决策。
- 促进房地产市场平稳健康发展
- 市场预期修复：新政的出台有助于修复市场预期，增强购房者信心，推动房地产市场平稳健康发展。
- 促进市场循环：通过降低购房成本和优化贷款政策，新政将促进二手房和新房市场的联动，推动“卖旧买新”“卖小买大”的置换链条顺畅运转。
- 专家观点
- 上海链家研究院负责人李根：认为“沪七条”是精准、系统的优化政策，大幅降低新市民与刚需购房门槛，同步激活改善置换，形成“资格+资金+成本”的组合发力。
- 58安居客研究院院长张波：指出“沪七条”是在全国楼市处于筑底修复关键阶段的背景下推出的精准适配型政策组合拳，有助于稳定市场、优化供给、提升流通。
五、总结
“沪七条”通过调减限购政策、优化公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策，大幅降低了购房门槛，激活了刚需和改善型住房需求，有助于修复市场预期，推动房地产市场平稳健康发展。新政的实施将对上海楼市产生积极影响，预计市场将迎来量升价稳、结构优化的修复窗口。
